Как отмечает спикер, вопрос аварийного и ветхого жилья в России стоит крайне остро, что связано с проблемами жилищно-коммунального обслуживания жилищных фондов, отсутствием ряда подзаконных актов в области капитального ремонта, бездействием муниципальных властей в отношении аварийного и ветхого жилья.
«Главная причина — значительный износ зданий. Особенно это касается городов, в которых много исторических построек, — подчеркивает эксперт. — Здания, построенные почти полвека назад, изношены до предела. Практика показывает, что многие граждане продолжают жить в аварийном жилье, так как власти не признают статус аварийности дома в связи с отсутствием свободных для переселения площадей».
Другой важной проблемой, по мнению Олега Иванова, является несовершенство законодательства в сфере аварийного и ветхого жилья. «В связи с чем на сегодняшний день существует определенная конфликтная зона между тем, что в это понятие вкладывают граждане, и тем, что под ветхим и аварийным жильем понимает законодатель. Все эти проблемы носят масштабный системный характер и требуют принятия безотлагательных мер, главные из которых — дополнительное финансирование программы расселения и совершенствование нормативной правовой базы в этой сфере», — говорит он.
Тему продолжает генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Нина Козлова: «К категории “ветхое жилье” относят помещения с износом конструкции здания 65–70%. Но, несмотря на высокий уровень износа, опасность обрушения при этом отсутствует. Проживание в аварийном жилье опасно для здоровья и жизни людей. Поэтому и требования по срокам расселения, а также финансовая поддержка при расселении ветхого и аварийного жилья сильно отличаются. Однако, даже учитывая большую долю софинансирования расселения аварийного фонда со стороны бюджета РФ (в разные годы она составляла от 30 до 60%), регионы, зная о жестких требованиях по расселению именно аварийного фонда, признавать таковым ветхий фонд не спешат. Поэтому четко отделить ветхий фонд от аварийного можно лишь на основании сведений, представленных с “земли”», — добавляет она.
В целом, по словам Нины Козловой, за постсоветский период с 1990 года до 2014-го (данные Росстата) в Российской Федерации количество ветхого и аварийного жилья увеличилось с 32,2 млн кв. м до 93,3 млн кв. м. «При этом для адекватной оценки состояния жилищного фонда нужно использовать данные о процентном соотношении такого жилья к общему фонду. Согласно данным 2010 года (последние сведения) ветхое и аварийное жилье составляет 3,1% от общего жилого фонда в России», — уточняет эксперт.
В числе наименее проблемных регионов Нина Козлова отмечает Москву (0,33% ветхого и аварийного фонда), Курскую область, Ставропольский край (0,62%) и Санкт-Петербург (0,65%). Остро проблема стоит в Республике Ингушетия (там доля аварийного жилья составляет 20,8%), Республике Тыва — 19,1% и Республике Дагестан — 18,9%.
Передовики и отстающие
Долгое время задача переселения граждан из аварийного жилья фактически возлагалась на субъекты Федерации и, соответственно, решалась за счет региональных бюджетов. Во многих случаях у них не хватало на это средств, ровно как и на капитальный ремонт изношенных зданий. В результате старый жилфонд продолжал ветшать, а его жители могли только мечтать о новых комфортабельных квартирах.
Позже к софинансированию региональных программ переселения подключился федеральный центр. Создание в 2007 году государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» (Фонд ЖКХ) ознаменовало фактический перезапуск программы переселения граждан из аварийного жилья на федеральном уровне. Фонд аккумулировал федеральные средства, которые стали предоставляться субъектам Федерации для расселения граждан из аварийных домов, также на него возложили функции учета аварийного жилья и мониторинга реализации региональных программ переселения.
В 2012 году эта тема получила новый импульс. Форсирование программы расселения аварийного жилья стало одной из центральных тем одного из майских указов президента Владимира Путина. Всего с 2008 по 2012 год на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья из федерального бюджета было направлено 159 млрд рублей, расселено более 5,1 млн кв. м и более 343 тыс. человек.
Изначально программу расселения планировалось завершить в 2015 году. Однако в 2013 году, когда стало ясно, что реализация документа серьезно забуксовала, срок его действия продлили до конца сентября 2017 года. К этому времени предполагается расселить 11,4 млн кв. м аварийного жилья, которое признано таковым до 1 января 2012 года.
Сегодняшние темпы реализации программы официальные лица в целом оценивают как удовлетворительные. Так, по озвученным недавно данным Минстроя России, на 1 февраля 2017 года расселено более 71% от запланированного на 2014–2017 годы объема аварийного жилья — 7,96 млн кв. м, в которых проживало свыше 508 тыс. человек. Об этом сообщил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Андрей Чибис на состоявшемся 16 февраля заседании Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации. Как подчеркнул замминистра, по итогам 2016 года сохранены высокие темпы расселения аварийного жилья, которые в три раза превышают темпы ликвидации такого фонда в 2008–2013 годах.
Также на совещании отмечалось, что ряд регионов уже полностью завершил расселение жилых домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года. Среди лидеров — Москва и Санкт-Петербург, Московская, Калининградская, Рязанская и Магаданская области, Республика Ингушетия. В то же время в трех регионах сложилась особо тревожная ситуация: Амурская и Ивановская области, а также Республика Тыва так и не выполнили показатели 2015 года. Их долги за этот период, по словам заместителя министра, составляют 129 тыс. кв. м и 4,7% от всего объема расселения 2015 года. Еще 22 региона, заметил Андрей Чибис, в настоящее время завершают целевые показатели 2016 года (окончательные итоги реализации программы в 2016 году будут подведены к 1 апреля).
На одну треть от плана
Впрочем, чиновники не отрицают, что завершение нынешней программы полностью не решит проблему изношенного жилого фонда. Действующая программа расселения распространяется только на дома, признанные аварийными на начало 2012 года. А ведь за прошедшие с того времени пять лет число такого жилого фонда существенно выросло. Как отметил 15 февраля в ходе рабочего визита в Саратовскую область председатель наблюдательного совета Фонда ЖКХ Сергей Степашин, в настоящее время по данным, предоставленным субъектами РФ, около 800 тыс. граждан России нуждается в переселении из «новых» аварийных домов. И ведь речь сейчас идет исключительно о жилом фонде, официально признанном аварийным.
«На сегодняшний день проблема расселения из аварийного и ветхого жилья затягивается, в то время как многие дома уже находятся в критическом состоянии, опасном для жизни», — говорит директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергей Новиков. По его наблюдениям, вся программа переселения выполнена регионами всего на одну треть от плана. Число жителей, проживающих во вновь образованном аварийном жилье, продолжает увеличиваться. «По статистике ныне общая площадь домов под переселение составляет 8 млн кв. м, около 250 тыс. семей до сих пор не отметили новоселье. К сожалению, не во всех регионах программа работает слаженно. Есть регионы, в которых некоторые муниципальные образования стремятся признать как можно больше жилья аварийным, чтобы заполучить больше средств для освоения. Отдельные муниципальные образования, напротив, не хотят признавать увеличение аварийного и ветхого жилья и пытаются ограничиться лишь косметическим ремонтом, чтобы здания оставались относительно пригодными еще какое-то время», — продолжает эксперт.
С точки зрения Сергея Новикова, проблемы связаны не просто с финансовым контролем, но и с возможностями потенциальных инвесторов. Они брали на себя обязательства по сносу, реконструкции аварийных строений и выплатам компенсаций собственникам квартир, однако в связи с тяжелой ситуацией в строительной сфере не смогли выполнить их.
«Реального улучшения ситуации не наблюдается», — заключает эксперт. В десяти регионах: Амурской, Ивановской, Саратовской, Тверской, Тульской областях, в республиках Дагестан, Карелия, Коми, Тыва, Забайкальском крае — программа переселения не показывает результатов, несмотря на то что на ее финансирование выделялась большая сумма. В некоторых регионах расселение не продвигается из-за отсутствия заключенных контрактов региональных властей с компаниями для завершения программы. Часть выделенных на расселение денег Фонд ЖКХ держит на счетах в банках, часть средств пока не поступила на счета регионов.
«Из источников Фонда ЖКХ за ноябрь 2016 года мы видим следующие регионы с самыми низкими темпами выполнения программы в проценте переселенных жителей. Республика Тыва — 4% переселенных жителей от заявленных целей, Дагестан — 28%, Забайкальский край — 30%, Саратовская область — 31%, Амурская область — 32%, Республика Карелия — 34%, Псковская область — 39%, Республика Саха — 46% переселенных жителей от заявленных», — констатирует спикер.
Драйвер для драйвера
Программа по расселению граждан из аварийного и ветхого жилья рассматривается властями не просто как важный социальный проект, но и как одна из антикризисных мер. Ведь посредством ее идет привлечение государственных инвестиций в одну из системообразующих отраслей экономики — строительную.
«Эта программа — локомотив для развития жилищного строительства в регионах. Учитывая, что регионами в целях выполнения мероприятий программ переселения на 1 октября 2016 года заключены контракты на 4,3 млн кв. м, в том числе по ранее незавершенным этапам — на 2,6 млн кв. м, или около 90% плановых назначений; по завершающему этапу 2016–2017 годов — на 1,7 млн кв. м, или около 63% от запланированного показателя. Общая стоимость заключенных контрактов составила 214,5 млрд рублей, в том числе за счет средств Фонда ЖКХ — 91,5 млрд рублей и за счет консолидированных бюджетов регионов — 123 млрд рублей», — считает директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергей Новиков.
«Основным драйвером решения проблемы ветхого и аварийного жилья на местах, конечно же, выступает строительная отрасль», — согласна с ним генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Нина Козлова. Спикер убеждена, что кроме механизма софинансирования расселения аварийного жилья со стороны региональной и федеральной власти при решении этой проблемы могут использоваться и другие рыночные инструменты.
«Прежде всего это так называемые договоры развития застроенных территорий (ДРЗТ). Застройщик, выигрывая аукцион на застройку городской территории, обременяется обязательством снести ветхое жилье на этой территории и предоставить его жителям квартиры в новостройках. Таким образом, жители, с одной стороны, получают новое современное и безопасное жилье, а застройщик — возможность строить дома на городской территории с уже сложившейся инфраструктурой. Это, в свою очередь, добавляет стоимости новым квартирам, а значит, улучшает финансовую составляющую проектов», — говорит Нина Козлова.
Правда, отмечает эксперт, у такой схемы имеется существенный недостаток — она работает лишь в экономически развитых регионах с высоким спросом на жилье со стороны населения. В депрессивные регионы привлечь застройщиков крайне сложно. «Это видно и по статистическим данным, которые указывают, что в топ-10 городских поселений с самым ветхим жильем средний процент ветхого и аварийного жилья составляет 79,5%, в топ-10 городов с самым ветхим жильем его доля достигает в среднем «только» 45,9%, а в топ-10 региональных центров с самым ветхим жильем доля аварийного и ветхого жилья всего 7,7%», — добавляет Нина Козлова.
«На сегодняшний день основная нагрузка лежит не на уровне федеральных органов, а на уровне муниципальных образований. Именно они определяют способ реализации данной программы в каждом конкретном случае, занимаются подготовкой необходимой документации и работают с переселенцами. Во многих регионах застройщики неохотно берутся за реализацию таких программ. Относительно легко идут программы расселений, где локация сформирована рядом с краевыми центрами. За пределами же центров сосредоточено большое количество аварийного жилья», — констатирует Сергей Новиков из ГК «Премьер».
Член Генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», управляющий партнер юридической компании «ЭНСО» Алексей Головченко в качестве примера приводит Свердловскую область, где работает его компания. «В Свердловской области, как и в других регионах, где земля чего-то стоит, нынешняя система расселения из аварийного и ветхого жилья формируется за счет бизнеса, то есть девелопер выкупает аренду земельного участка под строительство с обременением, территорию, на которой находятся аварийные и ветхие жилые дома. Благодаря тому, что впоследствии предполагается получение экономической выгоды от покупки, он за свой счет расселяет людей либо рассчитывается с ними в денежном эквиваленте», — говорит он.
«Если земля, на которой стоят ветхие жилые дома, находится в собственности государства (муниципалитета, например), тогда расселением должно заниматься государство», — продолжает Алексей Головченко. «Однако в сегодняшней ситуации мы видим, что у государства не хватает финансовых возможностей для решения этих задач. В этой связи нужно сказать, что бизнес приносит пользу всем, принимая на себя эти обязательства за счет застройки осваиваемых территорий». Эксперт убежден, что реализация механизмов расселения станет более эффективной в том случае, если участки, где есть интерес предпринимателей, будут отмежевывать и предприниматели получат возможность осваивать их ускоренными темпами. «На данном этапе реализации программы расселения из ветхого и аварийного жилья существует политический конфликт субъекта Федерации и муниципалитета, поэтому такие программы тормозятся. Следует ставить четкие показатели эффективности чиновникам, которые занимаются этими программами, чтобы появлялась их прямая заинтересованность в разрешении подобных ситуаций», — уверен Алексей Головченко.
Задачи на будущее
/>Официально федеральная программа расселения из ветхого и аварийного жилого фонда истекает в сентябре 2017 года. После 1 января 2018 года могут быть окончены и полномочия Фонда ЖКХ, который оказывал содействие регионам в выполнении программ по расселению граждан из аварийного жилья. Однако, учитывая социальную остроту проблемы, рост объемов аварийного жилищного фонда, ограниченность бюджетов многих субъектов Федерации, вряд ли способных самостоятельно «потянуть» финансирование региональных адресных программ расселения, и неполную развитость рыночных инструментов, она, скорее всего, продолжится. Параметры будущей программы пока неизвестны, но у представителей экспертного сообщества уже есть предложения по совершенствованию ее основных механизмов.
«Программа нуждается в доработке. Прежде всего необходимо выработать единый процесс признания жилья ветхим и аварийным», — считает Сергей Новиков из ГК «Премьер».
Он также убежден, что каждый регион должен выполнять программу застройки самостоятельно, так как только он знает, каким образом осуществлять расселение, учитывая жизненный менталитет региона и его специфику развития территории и застройки. «Есть территории, где большое количество готовых домов с большим объемом непроданных квартир, например в Новосибирске, Екатеринбурге, Московской области и т.д. Их можно использовать под программу расселения из аварийного жилья, потому что сейчас девелоперы испытывают колоссальные трудности с реализацией данных площадей, что поможет решить сразу две проблемы в отрасли. Тем более на сегодняшний день квадратные метры жилой площади продаются застройщиками с дисконтом до 30%», — полагает эксперт. В отдельных областях, по его мнению, можно рассматривать развитие застроенных территорий, привлекая инвесторов, которым будут предоставлены льготы, к примеру, на получение технических условий или снятие ограничений по высотности или плотности застройки. Они возьмут на себя часть жителей под расселение ветхого и аварийного жилья.
Программа расселения ветхого и аварийного жилья должна напрямую перекликаться с программой комплексного развития территорий, уверен директор по стратегическому развитию ГК «Премьер». Эти программы стоит рассматривать в рамках единой стратегии, чтобы развитие территории в регионах не приводило к ошибкам, когда там уплотняются застройки, в дальнейшем превращающиеся в гетто. При этом в каждом регионе должны действовать грамотные главные архитекторы муниципальных образований, готовые качественно подходить к застройке региона. «Следует избегать цели превратить новые застройки в спальные районы. Напротив, надо разрабатывать проекты комплексного освоения территорий, ориентируясь на спрос и потребности каждого региона, по максимуму использовать градостроительный и экономический потенциал территорий», — предупреждает Сергей Новиков.
Чтобы решить проблему неинтересных для застройщиков территорий, по мнению эксперта, в программу нужно включить возможность переселения граждан не только в пределах муниципального образования. «В отдаленных поселениях, где нет смысла строить, необходимо рассмотреть вопрос о переезде жителей в другие населенные пункты, где развита социальная и транспортная инфраструктура, есть рабочие места. К сожалению, на сегодняшний день объемы финансирования недостаточны для реализации данного варианта», — говорит директор по стратегическому развитию ГК «Премьер».
Также следует применять более современные и качественные технологии домостроения. «Имеются сомнения, что новые дома, изготовленные по каркасно-панельной или щитовой технологиям, относящимся к малоэтажному многоквартирному жилью, прослужат более 30 лет. Есть вероятность, что дома снова будут признаны аварийными. Последние три-четыре года реализуется массовая застройка жилой недвижимости, но в один период все это жилье может разом стать аварийным. Надо планировать строительство поэтапно, продумывая жизнь и следующих поколений, чтобы в будущем избежать подобного коллапса», — предостерегает Сергей Новиков.
Кроме того, эксперт видит необходимость в решении проблемы с недобросовестными застройщиками, «чей профессиональный уровень очень низок. При этом они участвуют в аукционах и получают доступ к государственным средствам, не осознавая своих обязательств и масштаба дел. В итоге они оказываются неспособными реализовать данные программы».
МНЕНИЯ БОССОВ
Дмитрий ПАНОВ, генеральный директор ГК «Доверие», председатель Комитета по строительству и девелопменту петербургской «Деловой России»:
В 2010 году объем аварийного и ветхого жилья вплотную приближался к 100 млн кв. м. За семь лет работы программы эти цифры уменьшились до 90 млн кв. м. Однако, для того чтобы ликвидировать только текущие объемы аварийного жилья, по подсчетам рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), потребуется не менее 30 лет.
Несмотря на внушительные абсолютные цифры, доля ветхого и аварийного жилья в общем объеме жилого фонда в России не так велика — чуть более 3%. Хотя есть целый ряд регионов, где это проблема стоит действительно остро. К примеру, в Республике Ингушетия фактически каждое пятое жилое здание можно признать аварийным. Большая доля зданий нуждается в расселении и в Республике Дагестан — 18,9%, Республике Тыва — 19,1%, Республике Саха (Якутия) — 14,43% и ряде других регионов.
Имеется целый ряд компаний, которые специализируются на возведении новостроек в рамках государственного заказа. Однако это весьма специфичная область. Социальное строительство предполагает достаточно низкую себестоимость квадратного метра, которую способны обеспечить лишь крупные девелоперы.
Эффективность программы во многих регионах напрямую связана с возможностью привлекать федеральное финансирование. Региональные бюджеты не всегда в силах покрыть затраты на ликвидацию аварийного фонда и переселение граждан, а найти частного инвестора для реновации аварийного объекта получается далеко не для всех локаций.
Даниил ЕГОРОВ, руководитель управления торговых стратегий Dukascopy Bank SA:
Ликвидация ветхого жилья или просто старого жилья в ряде развивающихся стран и вовсе выступает одним из факторов экономики. Скажем, в Китае многие здания строятся с расчетом на десять лет, после чего объявляются ветхими, сносятся и строятся заново. С точки зрения экономической составляющей, а Китай, как известно, экспортно ориентированная страна, стремящаяся развить внутренний рынок, это стимулирует строительный рынок и используется в качестве естественного регулятора цен на недвижимость. Новостройки по определению стоят дороже, и они значительно более прозрачный продукт для ипотеки. Ипотека, кстати, также один из самых быстрорастущих сегментов банковских услуг именно благодаря такой политике. В развитых странах новые застройки как таковые фактором экономики не являются: напротив, скажем, европейцы стремятся реставрировать старые здания, восстанавливать их. Это дольше и дороже, однако экономика ЕС давно перестроилась в сторону сохранения ресурсов, а не экстенсивного развития.
Россия в этом отношении — островок между двумя крайностями. С одной стороны, снос ветхих домов и строительство новых — серьезная подпитка строительного комплекса: строить-то стремятся там, где есть инфраструктура, а обустроенная земля априори дорога. С другой же стороны, переселение жителей таких домов выступает социальной нагрузкой, которую государство стремится разделить со строительным комплексом. Пока это получается не слишком хорошо: и строительный сектор обложен неким «налогом» на новое строительство, и государство регулярно не выполняет свои обязательства.
В подобном состоянии в начале 80-х находились США. Однако они смогли перестроиться под новую финансовую модель: сделали землю, на которой расположено ветхое жилье, биржевым товаром, а воздух над некоторыми зданиями продали строительным компаниям, занимающимся возведением строений премиуми luxury-класса. Это явилось катализатором инвестиций в строительный рынок, который, правда, в 2008 году печально окончился кризисом деривативов, спровоцировавшим кризис системный. Тем не менее проблемы обеспечения жильем населения были решены, а строительный сектор стал одним из самых прогрессивных. Сейчас рынок застройщиков США, конечно, далек от высот начала 2000-х. Хотя в 2008 году, когда бóльшая часть деривативов была обеспечена просроченными ипотечными кредитами, а бумаги строительных компаний торговались в глубоком минусе, даже при том, что цены на недвижимость снизились в среднем в 2,5 раза, строительный сектор в объемах существенно не сократился. Напротив, правительство в рамках программы количественного смягчения влило значительную часть так называемых вертолетных денег (средства, направленные на прямое вливание в реальный сектор экономики с целью обеспечения роста) именно в строительный сектор. Целью этого было сохранить так называемую экономию на масштабе и удержать цены от роста. Как известно, рост цен на недвижимость ведет к пузырю, а значит, к новому кризису. Поэтому строительный сектор в США занял некое усредненное место между реставрацией зданий и строительством новых. В итоге акции строительных компаний сейчас демонстрируют крайне низкую волатильность, что делает их непривлекательными для спекулянтов, но привлекательными для сохранения сбережений. В конце концов эти компании выплачивают достаточно щедрые дивиденды, чего никогда не происходило на российском рынке.
В России, к сожалению, такое изменение парадигмы роста на данном этапе фактически невозможно. Котируются на рынке единицы застройщиков, и все они входят в топ-20 российских девелоперов. В силу объемов возводимых зданий они достаточно устойчивы к внешним экономическим шокам и перестраиваться в сторону щедрых дивидендов или акционерных эмиссий не собираются. А вот средние застройщики, для которых подключение к системе сноса ветхого жилья явилось бы спасением, в настоящий момент тянут сектор вниз: обороты не растут, спрос на жилье не увеличивается. Полагаю, вполне резонным было бы как-то использовать механизм фьючерсов для привлечения инвестиций в проекты по замене ветхого жилья, замене инфраструктуры и обеспечению реализации девелоперских проектов. Однако, так как российский рынок к этому механизму относится достаточно настороженно, а удачный опыт реализации «длинных» фьючерсов (год и более) — скорее исключение, чем правило, в ближайшее время строительный сектор сможет вырасти за счет замены старых зданий лишь при условии прямых инвестиций. Другого инвестора, кроме государства, у нас, к сожалению, пока нет.
Александр ФИЛИМОНОВ, партнер Artisan Group Public Relations:
Этот совершенно социальный механизм поддержки строительного сектора и девелопмента лишь в последние пять лет, в условиях хронического кризиса отрасли, начал как-то работать: реализуется программа расселения аварийных зданий, сдвинулась с места очередь. Однако, как и любая социальная программа, обладающая, правда, бизнес-составляющей, продвигается этот механизм из рук вон плохо: сама по себе процедура крайне непрозрачна и забюрократизирована, хотя в законе о расселении аварийных жилых объектов четко прописаны ее условия. Историй о том, как людей переселяют из неплохих районов на окраины, до сих пор в разы больше, чем «историй успеха», что на самом деле вполне отражает реальность.
Для застройщиков и девелоперов в последнее время расселение ветхих строений — легальный способ начала новых строек. Не сказать, что коррупцию тут удалось искоренить — это просто стало дешевле, так как проще отдать несколько квартир из новостроек в 300– 400 квартир на социальные нужды, нежели пройти по всей вертикали городских властей, дабы получить вожделенное разрешение на строительство. К тому же социальные мотивы при строительстве выступают некой охранной грамотой для новостроек: это гарантия, что, скажем, через 20 лет город их не снесет как незаконные строения. Впрочем, несмотря на некоторое удешевление себестоимости стройки, цены ниже не стали: на рынке жилья эконом-класса продолжается стагнация, хотя спрос не растет.
Возможным путем решения этой по большому счету патовой ситуации могло бы быть расширение механизмов расселения ветхого жилья, то есть предоставление возможности жителям расселенных домов доплатить за дополнительные метры или за другой этаж. Сейчас эта проблема решается, как говорится, из кармана государства, а значит, из кармана застройщиков. Если, к примеру, в пределах третьего кольца в Москве разломали хрущевку, в которой квартир больше 70 м2 никогда не было, а в недавно сданной новостройке нет квартир меньше 40 м2, то владелец «однушки» в 35 м2 по закону переселяется в 40, а владелец 50 — в 56, так как меньший метраж город предоставить не может. В то же время и сам владелец хрущевки рад доплатить какие-то деньги (если цена его устроит) и переселиться в 70 м2, однако сделать это крайне сложно с точки зрения процессуального механизма. Другое дело, что чаще всего владелец 45 м2 отправляется в 40-метровую «однушку», а для того чтобы получить 50 м2, нужно потратить не менее трех месяцев на хождение в местную префектуру.
Другой слабый момент программы расселения — то, что о ее будущем никто пока не думает. Скажем, логика глобальной программы по ликвидации старых и ветхих зданий в Москве выглядит несколько туманно, видимо, даже для самих чиновников. По условиям этой программы под снос идут объекты начала 60-х годов, при этом кирпичные строения, которые также находятся в предаварийном состоянии, под нее не подпадают. Кроме того, современные новостройки с точки зрения качества постройки не слишком превосходят здания, идущие сейчас под снос, а эксплуатационная нагрузка на них значительно выше: новые здания строятся не в пять и не в семь этажей, а в 15–20. Когда они превратятся в ветхое жилье, никто не знает: ни в градостроительном плане, ни в генплане расширения городской застройки таких данных нет.
Словом, механизм заработал — это хорошо, однако блага от него получили пока не все, и самое худшее — то, что вряд ли получат.
Екатерина БЕЛЯЕВА, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» (Санкт-Петербург):
Петербург до сих пор остается коммунальной столицей России, ведь в коммуналках у нас проживает порядка 600 тыс. человек, то есть 11% населения. Однако, несмотря на это, данный вид недвижимости по-прежнему ликвиден, поскольку в основном они сосредоточены в историческом центре города. Впрочем, вложения в коммунальные квартиры имеют ряд особенностей, и инвесторы могут получить как прибыль, так и столкнуться с проблемами.
В последние годы из-за того, что большинство лучших квартир в историческом центре было разобрано, выкуп коммуналок инвесторами существенно сократился. Дело в том, что если расселять коммуналку быстро, то цена квадратного метра в ней будет высока. Это еще оправданно для роскошных особняков, где даже входные группы хранят отпечаток истории. Хотя те типовые предложения, что остались, не смогут попасть в категорию элитных квартир, поэтому выгода с них окажется мизерной. Есть также тип инвесторов, которые переделывают коммуналки не только под элитные квартиры, но и под демократичные хостелы, а также мини-отели. Однако все равно достаточно сложно судить об инвестиционном потенциале таких вложений, поскольку расселение коммунальных квартир весьма трудоемкий процесс.
Доходность указанных проектов сильно зависит от степени проработки, поскольку если такая переделанная квартира по своим характеристикам не подойдет для премиум-сегмента или размещения в ней хостела или отеля, то инвестор рискует уйти в большой минус. Таким образом, расселять коммуналки по одной инвесторам уже неинтересно — все привлекательные варианты закончились, и своей очереди ожидают в основном проблемные квартиры, которые без помощи властей расселить не удастся.
На текущий момент срок действия программы «Расселение коммунальных квартир» продлен до 2020 года. За четыре ближайших года на расселение коммунальных квартир планируется выделить более 13 млрд рублей, что позволит решить квартирный вопрос 126 тыс. жителям коммуналок. Так, принят важный законопроект, который упрощает механизм расселения коммунальных квартир. Согласно новому механизму участники программы теперь смогут получить социальные выплаты и в том случае, если соседи отказываются расселяться. Раньше наличие согласия всех обитателей коммуналки на расселение было обязательным условием получения денег от города.
Однако программа расселения коммунальных квартир не панацея для решения этого вопроса. Все потому, что следует соблюсти два важных условия. Лишь при наличии покупателя государство может содействовать расселению, добавив денег либо инвестору, либо самим жильцам коммуналки для совершения встречных сделок по приобретению недвижимости. И все это только в том случае, если они стоят в городской очереди по улучшению жилищных условий и вовремя собрали необходимые документы.
Сегодня складывается ситуация, когда субсидий, предоставляемых городом, недостаточно для приобретения нового жилья, поэтому инвесторам выгоднее искать квартиры по прямой продаже, нежели вступать в схему с расселением. Таким образом, с подобными трудностями Петербург еще долго не сможет избавиться от коммунального наследия.
Ольга КОСЕЦ, депутат Совета депутатов поселения Марушкинское в городе Москва:
Проблема расселения из ветхого и аварийного жилья, на мой взгляд, актуальна для всей страны. В Москве она решается лучше, чем в регионах, так как в столице есть деньги и на это. Насколько мне известно, все москвичи, проживавшие в ветхом, аварийном жилье и вставшие в социальные очереди до 90-х, уже расселены. Наглядный пример — снос и расселение пятиэтажных «хрущоб», которое хоть и не такими ударными темпами, но все-таки продолжается.
В маленьких городах и поселениях этот вопрос и по сей день практически не решается. Нет переселенческого фонда, средств, и, как правило, полная неразбериха с документами, земельными участками, кадастровой оценкой и прочим.
Считаю, что в этом плане очень повезло жителям Новой Москвы, где практически в каждом поселении десятки аварийных домов. Теперь у них есть шанс получить новое жилье, потому что социальные очереди из муниципалитетов переведены в Департамент городского имущества. В связи с законодательными изменениями с января текущего года очередники из муниципалитетов Новой Москвы встроены в общую городскую очередь. Причем не в конец, а в соответствии с годом постановки.
В нашем Марушкинском поселении, несмотря на то что есть приличный бюджет, проблема с 24 аварийными бараками не решается уже много лет. Эти дома давно исчерпали свой ресурс и абсолютно непригодны для проживания. Люди там даже не живут, но надеются на успешную реализацию программы расселения. Конечно, рано или поздно они справят новоселье в новых квартирах. Однако хочется, чтобы это ожидание не растянулось на десятилетия. Поэтому очень важно, чтобы финансирование этой программы было регулярным, а администрирование — системным, не допускающим проволочек и необдуманных действий. Считаю, что социальным вопросам расселения из ветхого и аварийного жилья необходимо уделять серьезное государственное внимание. Меньше сосредотачиваться на тротуарной плитке, которую постоянно меняют в центре Москвы, а более эффективно заниматься таким глобальным вопросом, как полная ликвидация аварийного и ветхого жилья. Плитка, конечно, нужна, но борьба с аварийным жильем должна быть в приоритете.
Антон БЕЛОВ, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс»:
Проблема расселения людей из ветхого и аварийного жилья, безусловно, остра. По различным оценкам, объем такого жилья в России доходит до 100–150 млн кв. м. Недаром один из знаменитых майских указов президента был посвящен ускорению решения этой проблемы. Особенно остро она стоит в таких регионах, как Республики Дагестан, Тыва, Ингушетия, Республики Коми, Якутия, Магаданская и Архангельская области, и целом ряде других, где на долю ветхого и аварийного жилья приходится от 5 до 20% жилого фонда. Но даже в таких регионах, как Московская, Свердловская, Тюменская, Саратовская, Новосибирская области, где доля ветхого жилья относительно невелика и составляет всего 1–3%, вопрос переселения из него все равно стоит остро, поскольку весьма велики объемы такого жилья в натуральном исчислении.
Для строительной отрасли программа расселения граждан из ветхого и аварийного жилого фонда, безусловно, важна, поскольку снос аварийного жилья позволит освободить площадки под строительство современных жилых зданий. И тем самым даст возможность строительной отрасли развиваться. Кроме этого, снос ветхого жилья поможет разумно использовать средства фондов капитального ремонта, то есть позволит не заниматься ремонтом зданий, которые обветшали морально и физически, а просто сносить их. Особо следует отметить: имеется определенная тревога по поводу того, что в разряд ветхих и аварийных зданий иногда попадают памятники архитектуры, но есть и надежда на то, что такие случаи будут единичными и соответствующие государственные органы защиты сделают свою работу.
Какие механизмы программы станут способствовать ее эффективной реализации? Этот вопрос наиболее сложен, поскольку требует подробного анализа всех местных программ переселения из ветхого и аварийного жилья, принятых в каждом субъекте Российской Федерации. Вне всякого сомнения, в них предусмотрены меры поощрения и поддержки для застройщиков, включившихся в эти программы.
Сергей БЕЛОЛИПЕЦКИЙ, преподаватель Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
Проблема ветхого и аварийного жилья более всего остра для обитателей подобных сооружений. Речь здесь идет не о дискомфорте, речь идет об элементарном выживании. Достаточно отъехать 100 км от Кремля — и можно воочию увидеть бревенчатые бараки с худыми крышами, но с толстыми крысами. Даже называть это жильем нельзя!
О ветхости городских сетей можно судить по многочисленным авариям, особенно в холода. В эту зиму тысячи жителей Подмосковья остались без тепла и света в самые морозы, и не на один день!
Еще одна большая беда заключается в том, что текущее содержание жилых зданий не отвечает подчас минимальным требованиям. Дома в таком состоянии не проживут и 50 лет, что, по современным меркам, ниже низшего предела. Дальнейшая их судьба — снова ветхость и аварийность, только собственников этих домов переселять за казенный счет уже не станут! Хотя и сегодня в отсутствие полноценного финансирования декларируемые сроки переселения превращаются в очередное издевательство. Люди ждут переезда из ветхих строений подчас десятилетия, им в двунадесятый раз пообещали — вот уже скоро, однако денег нет…
Москва в пределах МКАД — счастливое исключение. Стоимость земли и потенциальная выгода от многоэтажной застройки дает обладателям хрущевок и иже с ними хоть какую-то надежду, но и она во время общего кризиса перманентно угасает.
Механизм оживления отрасли в современных условиях существует, хотя он, скорее, из области фантастики.
В период кризиса и катастрофического падения спроса на жилье новостройки, не имеющие перспектив продаж, надо использовать в качестве доходных домов. Во всем мире жилищный девелопмент — весьма прибыльный бизнес, а у нас нет даже и предпосылок к его развитию. Действующее жилищное законодательство не только не предполагает развитие этого направления, оно фактически препятствует ему! Очень советую законодательной и исполнительной власти не гробить системообразующую отрасль страны непродуманными законами и постановлениями!
