29 сен 2016
Правила аренды для бизнеса
Выбирая помещение, важно присмотреться и к арендодателю.
От него зависит, какие соседи появятся у вашей компании, насколько презентабельно будет выглядеть здание и насколько комфортными будут условия.
ПРОВЕРКА. Сначала нужно убедиться, что, договариваясь об аренде, вы ведете переговоры с единственным собственником. Если их несколько, то заключать договор придется с каждым из них. Иначе затем договор аренды может быть оспорен совладельцем, не участвовавшим в переговорах. Для выяснения вопроса о собственнике, запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Можно заключить договор субаренды с другим арендатором, но только если это условие прописано в его договоре.
Выписка из ЕГРП позволит выяснить, не находится ли здание в залоге, не ведутся ли по нему судебные споры. Иначе уже новый собственник может попросить вас съехать или выставит неприемлемые условия.
ДОГОВОР. С арендодателем необходимо подписать договор аренды. Ведь никакие устные договоренности не могут быть оспорены в суде.
В текст договора следует постараться вписать максимально выгодные для предпринимателя условия. Советую обратить внимание на следующие моменты:
1. Условия аренды. Следует указать фиксированную сумму выплат или формулу для ее расчета с постоянными составляющими (если будут переменные составляющие, размер платежа может меняться каждый раз). Также обозначить дату платежа и способы его внесения. Пропишите, что арендная плата может повышаться только по соглашению сторон. Тогда собственник помещения не сможет увеличивать плату по своему желанию.
2. Оплата коммунальных платежей. Обозначьте, кто будет этим заниматься и в какие сроки. Стоит прописать, какие штрафные санкции последуют в случае невыплат.
3. Проведение ремонта. В документе должна содержаться инструкция на тот случай, если во время действия договора зданию будет причинен вред или выйдут из строя коммуникации. Надо сразу договориться, кто будет все это устранять, за чей счет и в какие сроки. Если ремонт требуется на момент подписания договора, то это необходимо указать. Чтобы при расторжении договора арендодатель не обвинил вас в причинении вреда и не требовал компенсации на проведение ремонта.
4. Особые условия использования помещения. Если для вашего бизнеса важно, чтобы по соседству не появилось шумных соседей, обозначьте это требование в договоре. Это особенно актуально для владельцев хостелов и гостиниц, частных детских садов.
5. Прекращение отношений. Заключая договор, уже думайте о том, как он будет расторгнут. Оговорите, в какие сроки по истечении срока аренды предприниматель освобождает помещение, вывозит необходимое оборудование, мебель и технику. Не забудьте про возврат обеспечительного платежа и описание тех ситуаций, при которых он частично или целиком остается у арендодателя.
Договор должен быть подписан собственником помещения или уполномоченным лицом, которое имеет на это письменное разрешение.
Договор, заключенный более чем на год, следует зарегистрировать в Росреестре. Это требование предусмотрено Гражданским кодексом и является обязательным.
«Помещение под магазин лучше арендовать, под производство — покупать»
Ольга Косец, владелец и руководитель швейного производства «Софиано»
Владелец и руководитель швейного производства «Софиано» Ольга Косец за свою жизнь переезжала вместе с бизнесом столько раз, что об этом можно написать книгу.
«Переезжать с производством, да еще и со швейным — сущий ад, поэтому идеей фикс десяти лет моей сознательной жизни была покупка помещения для фабрики. Но прежде, чем все‑таки его приобрести, я таскала свое оборудование по всему Краснодару. Требования к помещению довольно-таки специфические, и найти подходящее достаточно сложно.
На взгляд Ольги Косец, производство лучше размещать либо у надежных арендодателей, либо пытаться приобрести площади в собственность. «Пик стоимости недвижимости приходился на 2005‑2010 годы, и сегодня на падающем рынке осуществить подобное шансов гораздо больше», — считает предпринимательница.
А вот с покупкой торговых площадей она бы не советовала торопиться, поскольку убеждена, что отдельно стоящие здания интересны только в случае организации в них магазинов шаговой доступности или для предоставления повседневных услуг. Более перспективными для роста и поддержания постоянного потребительского спроса являются торговые центры.
Не платить
Если в нарушение условий договора собственник повышает в одностороннем порядке плату, не спешите вносить новую плату. Это автоматически означает, что вы принимаете новые условия расчета. Оспорить новую ставку можно в суде.
Досрочное расторжение договора
Возможно только тогда, когда одна из сторон существенно нарушила условия договора (например, арендодатель не производит капитальный ремонт в обозначенные сроки). В остальных случаях в договоре надо прописать возможность компенсации и ее размеры, если кто‑то решит прекратить отношения аренды досрочно.
