Слон из мухи

Одним из наиболее заметных событий года на столичном рынке street retail стал демонтаж признанных московскими властями незаконными построек, который прошел в два этапа. В список первой волны сноса вошли 104 объекта, в числе которых оказались торговые ряды у станций метро "Арбатская", "Кропоткинская", "Маяковская", "Улица 1905 года", "Таганская", "Чистые пруды", ТЦ "Пирамида" рядом с метро "Пушкинская" и другие. В список второй волны сноса вошли 107 строений, среди них торговые павильоны возле станций метро "Улица 1905 года" и "Кропоткинская", кафе "Му-му" возле станции метро "Добрынинская", ТЦ "Электрон" рядом со станцией метро "Электрозаводская", кафе "Хлеб насущный" у станции "Парк Культуры" и другие.  В целом снос коснулся всех административных округов "старой" Москвы. Вследствие данных событий арендаторы объектов, попавших под снос, сформировали дополнительный спрос в локациях сноса на встроенные помещения первых этажей. В основном такие помещения были востребованы магазинами импульсного спроса. А большая часть крупных сетевых арендаторов с адресной стратегией развития сформировала спрос на качественные торговые помещения в профессиональных торговых центрах.

По словам Ольги Косец, президента МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса "Деловые люди", после первого опыта применения практики сноса ларьков в далеком 2012 году отмечался бурный рост этого сектора. "Предприниматели массово ринулись выкупать квартиры на первых этажах жилых домов, а затем переводить площади в коммерческий вид использования. С 2012 года до начала кризиса 2014 года отмечался высокий спрос на коммерческую аренду, арендные ставки достигали в зависимости от района 100 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Самым прибыльным считался и по-прежнему остается центр столицы, то есть все объекты, находящиеся в пределах Садового кольца. На 2014 год количество пустующих помещений в центре города составляло не более 8% от общего количества коммерческих площадей. С момента старта кризиса (резкого падения курса рубля в сентябре 2014 года), а также в результате санации большого количества банков количество пустующих помещений резко возросло, в 2015 году наблюдался самый высокий показатель - порядка 22%. На начало 2016 года эта цифра снизилась до 11-12%, многие арендаторы снесенных ТЦ в феврале 2016 года не дожидались неминуемой ликвидации объектов, а позаботились о своем местонахождении заранее", - рассуждает Косец.

В целом сегодня спрос на помещения в районах демонтажа торговых объектов увеличился, особенно на помещения, расположенные в оживленных местах, а количество предложений в таких местах уменьшилось, но не пропорционально увеличению спроса. Это связано с тем, что частным предпринимателям, которые лишились своих торговых точек после сноса, оказалось не под силу снимать альтернативные по площади помещения. Спрос в основном обеспечили крупные сетевые ритейлеры (сотовые операторы, специализированные продуктовые лавки и так далее). Увеличение спроса привело к повышению ставок аренды за 1 кв. м (примерно на 20-30%) в вышеуказанных зонах, в том числе за счет того, что многие собственники помещений прибегли к дроблению больших площадок на более мелкие, так как спрос вырос именно на площади формата 20-50 кв. м.

После описанных выше событий и других многочисленных изменений в облике Москвы были созданы условия для профильного деления, в результате которого будут сформированы бутиковые торговые улицы (например, Столешников переулок) и общественного питания (Камергерский переулок). Такое сегментирование рынка стрит-ритейл априведет к повышению общего трафика и, как следствие, к повышению арендных ставок еще на 20-30% в ближайшей перспективе. Особенно заметны структурные изменения стрит-ритейлав пределах Садового кольца и на улицах, где уже прошла реконструкция по городской программе "Моя улица". В связи с повышением пешеходного трафика стоимость коммерческой аренды повысилась в среднем на 20%, уровень заполняемости на сегодня практически 100%. Свободные помещения сохраняются в основном в местах, где существуют определенные сложности с жителями жилых домов, которые категорически против размещения пунктов общественного питания, либо из-за близости социальных объектов запрещена продажа алкогольной продукции.

По словам руководителя департамента стрит-ритейла по России Colliers International Екатерины Подлесных, наиболее ликвидными объектами рынка стрит-ритейла являются помещения площадью до 200 кв. м: они занимают более 70% от общего объема предложения. "Если привязывать ставки к сносу объектов, то нельзя говорить, что снос зданий существенно изменил ставки на рынке в стрит-ритейле. Отчасти это связано с тем, что сносимые объекты были распределены по городу (а речь идет суммарно о 80 тыс. кв. м площадей, учитывая первую и вторую волну сноса), поэтому резкого изменения объема предложения в конкретной локации не происходило. Однако если говорить о помещениях с выигрышной локацией - вблизи метро и на центральных магистралях, то здесь возможен локальный рост ставок до 10%", - отметила специалист.

Однако существует мнение и  о том, что процесс сноса павильонов  в целом вообще никак не отразился на балансе спроса и предложения торговых площадей в Москве, так как их совокупный объем  является незначительным в общем объеме рынка московского ритейла.

Оксана Николаева, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что всего в Москве более 6,5 млн кв. м. торговых площадей, из которых качественных торговых центров- 5 млн кв. м, плюс еще 450 тыс. кв. м торговых площадей расположены в street retail и 1 млн кв. м - в некачественных ТЦ старого образца. "Таким образом, снос  торговых павильонов второй волны размером 31 тыс. кв. м нельзя расценивать как фактор существенного дисбаланса. Кроме того, не стоит забывать о качественном составе операторов, которые были размещены на данных площадях. В данных павильонах были размещены различные сервисные магазины и точки продаж фаст-фуда, точки продаж услуг и том подобное. Все они ориентированы на массовый трафик, который сформирован в очень ограниченном перечне локаций города. Как следствие, для данных операторов переезд в другую часть города не является реальной альтернативой размещения. Для таких операторов важен трафик и спонтанный спрос, который он формирует", – заявила эксперт.

Татьяна Дивина, старший директор отдела исследований компании Cushman & Wakefield, отмечает, что на ликвидированные объекты пришлось менее 1% объема помещений уличной торговли. "К тому же подавляющему большинству арендаторов снесенных торговых точек и павильонов достаточно сложно подобрать замену своим площадкам в существующей структуре предложения стрит-ритейла по целому комплексу причин, первая из которых - слишком маленькие площади торговых точек, которые обычно занимали до 50 кв. м. в снесенных объектах. В то время, как в классическом стрит-ритейле площади начинаются от 70-100 кв. м. Качественной заменой снесенным палаткам и магазинам могут стать торговые площадки в транспортно-пересадочных узлах. Сейчас очень активно идет сдача в аренду торговых площадей на станциях Московской кольцевой железной дороги, и здесь очень востребованы будут арендаторы профилей общественного питания, услуг, сервиса, "спонтанных покупок", - подчеркнула она.

Выбор стратегии

При этом арендаторы, которые ранее располагались в демонтированных объектах, избрали разную стратегию поведения после завершения процесса сноса. Так, банки, у которых существует необходимость обслуживать определенную группу населения в той или иной локации, стали изучать альтернативные варианты для открытия офиса в тех же локациях, взамен утерянных. Частные несетевые структуры либо закрылись навсегда, либо также были открыты в сходных локациях. Однако отследить динамику отследить динамику изменения этого бизнеса крайне тяжело, так как, например, в сфере общественного питания собственники могли открывать кафе в новом помещении под новым названием. Спрос в локациях сноса сформирован в первую очередь магазинами импульсного спроса: пресса, небольшие продуктовые магазины, а также магазины сотовой связи, цветы и сувениры. Поэтому такие арендаторы заинтересованы исключительно в самых проходных локациях вблизи метро. Однако среди этих категорий арендаторов платить более высокие ставки в классическом стрит-ритейле могут только большие компании, например, операторы сотовой связи, а они составляли малую долю арендаторов снесенных объектов. Для индивидуальных предпринимателей такие ставки сегодня делают бизнес нерентабельным.

Арендаторы объектов, попавших под снос, конечно, сформировали дополнительный спрос в локациях сноса на встроенные помещения первых этажей. Однако этот спрос сформирован в первую очередь также магазинами импульсного спроса: пресса, небольшие продуктовые магазины, магазины сотовой связи, цветы и сувениры. Большинству арендаторов снесенных торговых точек сложно подобрать замену своим площадкам по целому комплексу причин, среди которых одной из основных становится ставка аренды, которая в большинстве случаев в классическом помещении street retail или в торговом центре становится выше, чем в снесенных объектах.

По словам генерального директора компании M1 Solutions Марата Манасяна, переход арендаторов снесенных павильонов в стрит-ритейл и торговые центры нельзя назвать массовым явлением. "Часть снесенных объектов занимали очень небольшую площадь. Найти аналогичные объекты в тех же локациях крайне сложно, часть арендаторов переместилась в стрит-ритейл большего формата, часть посчитала увеличение затрат на аренду неприемлемой для своего бизнеса и прекратила деятельность. Около 30% пытались перемещаться в торговые центры, но не могу сказать точно, у какой доли арендаторов это удалось. Для большинства условия торговли только ухудшились. Некоторые ритейлеры вынуждены были закрыть бизнес, другие переместились на торговые площади намного ниже по качеству", - анализирует специалист.

Марина Дроздова, руководитель направления street retail компании "Магазин магазинов", указывает на то, что по причине того, что конфигурация многих помещений не позволяет его поделить так, чтобы обеспечить отдельный вход каждому блоку. "К тому же это финансовые затраты на организацию отдельного входа и "узаконивание" распространение получил формат shop-in-shop. Мелкие игроки рынка самостоятельно объединяются и консолидировано (как правило, в повторяющимся составе) заходят во многие помещения", - подчеркивает Дроздова.

По словам Ольги Косец, принцип "одна дверь-один магазин" могут позволить себе использовать только люксовые бренды, поэтому принцип торговой улицы с определенным профилем - это своеобразная кооперация, которая одновременно повышает и конкуренцию, и общий трафик. "Существует определенная проблема для предпринимателей, которые работали в основном вТЦили вели бизнес в ларьках с арендой не более чем 150 тыс. рублей. Аренда в 400 тыс. рублей и выше, которая доступна сейчас на первых этажах жилых домов, им просто не под силу. Их развитие - это аренда на свободных площадях в крупных сетевых магазинах и организация сопутствующего бизнеса, достаточно успешный путь развития. Это могут быть аптеки, небольшие ателье, ремонт обуви или магазины цветов", - заявила Косец.

На пути к переменам

При этом важно отметить, что количественно вырос рынок субаренды, в основном это профиль продуктов питания. Самые распространенные схемы работы в этой сфере подразумевают, что оператор берет помещение в аренду для осуществления своей коммерческой деятельности и излишки площадей сдает в субаренду. Также появились такие игроки рынка, выступающие вроде некой "управляющей компании", которые берут в аренду помещение большого формата и сдают в субаренду мелким форматам. Сами же подобные "УК" могут как осуществлять, так и не осуществлять коммерческую деятельность (торговлю, оказание услуг) на арендованных площадках. Существующий состав арендаторов  разбавили малоформатные магазины. В основном это продукты питания, такие как: рыбные, молочные, мясные,  кондитерские-пекарни, а также  сотовые операторы, продуктовые магазины  - аналоги мини-рынков с прилавочной системой.

Марина Дроздова считает, что в сложившихся условиях основной проблемой для бизнеса до сих пор является высокие для развивающихся сегодня ритейлеров ставки аренды на те помещения, собственники которых, после освобождения своих помещений от старых арендаторов, рассчитывают на повышение или хотя бы сохранение прежнего арендного дохода и морально не готовы на снижения. "В конечном итоге они вынуждены на них согласиться или прибегнуть к разделению помещений, если это востребовано в существующей локации. В зависимости от сценария развития, арендатором становится ритейлер крупного или мелкого формата", - добавила Дроздова

В итоге нельзя сказать, что баланс спроса и предложения на рынке стрит-ритейла Москвы сильно изменился. Безусловно, владельцы снесенных площадей начали искать похожие предложения поблизости либо альтернативные пути развития своего бизнеса. Частично снос самовольных построек убрал операторов с рынка, часть бизнеса просто прекратила деятельность. Однако снос не привел к вакууму в уровне предложения предоставлении торговли и услуг, а лишь создал фундамент к будущему переформатированию ведения дел в этих локациях. Рост ставок при этом довольно неравномерный, и  где-то сохраняется даже на докризисном уровне. Рынок уличной торговли будет и дальше трансформироваться в связи с изменениями городской среды, увеличением площади общественных пространств.

Ольга Косец: Мнение