Признать постройку самовольной могут по одному из следующих критериев: непредоставление земельного участка в установленном порядке, строительство на земельном участке, не отведённом для этих целей либо строительство без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ). Свидетельство о праве собственности не гарантирует сохранение здания.
2. Собрать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
Это могут быть договоры аренды или собственности на земельный участок, разрешение на строительство и разрешительная строительная документация по Градостроительному кодексу (проект, согласования и так далее).
3. Получить выписку из ЕГРП
Порой в ней обнаруживаются интересные вещи. Например, площадь объекта, назначение, адрес или имя владельца в выписке могут не совпадать с данными из свидетельства о праве собственности.
4. Сфотографировать объект и заказать отчёт о его рыночной стоимости
Сделать снимки вы можете самостоятельно, а заказывать отчёт о стоимости нужно в оценочных компаниях. На рынке их много. Если дело всё же дойдёт до сноса, с этими документами вы сможете обосновать размер ущерба в суде для получения компенсации.
5. Попытаться легализовать постройку
Для этого нужно сделать две вещи. Во-первых, сдать в территориальный отдел архитектуры документы о правах пользования земли, акты согласований, градостроительный план, архитектурный проект, кадастровый паспорт, технические условия о подключении к коммуникациям.
Во-вторых, обратиться в суд для подтверждения своих прав на пользование земельным участком — например, предъявить договор аренды, купли-продажи или другой подходящий документ. Надо доказать, что вы потратили деньги на строительство, и предъявить документы, подтверждающие согласие смежных пользователей или указывающие, что вы не нарушили интересы других людей. Кроме того, потребуется экспертное заключение о том, что вы не нарушили никаких строительных норм.
Легализация пройдёт гладко при выполнении трёх условий. Первое — постройка на день обращения в суд должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Второе — владелец постройки должен иметь право на земельный участок, допускающее возведение на нём постройки определённого типа (то есть собственность или долгосрочная аренда). Третье — постройка не нарушит права и законные интересы третьих лиц, а также не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.
Ольга Косец
Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди»
За более чем шесть лет борьбы за рынки, ларьки, киоски и павильоны мы перепробовали все известные способы, начиная от митингов и заканчивая судами. Три месяца несли вахту у дома правительства с огромным плакатом «Руки прочь от малого бизнеса». Писали письма во все инстанции, выступали на форумах и мероприятиях, организованной толпой посещали приёмную президента в майках с надписью «Малогобизнеса.net». Обращались к депутатам разных мастей и уровней, писали им пояснительные записки, проекты поправок к регулирующим торговлю законам. Это всё уже не действует, и я не рекомендую шагать по кругу. Плач Ярославны и возгласы про мораторий однозначно объекты не спасут.
Когда предпринимателю уже вручают уведомление о сносе, первое, что стоит предпринять, — получить обеспечительные меры в Арбитражном суде. Если вам отказали, переформулируйте заявление и подайте вновь, обжалуйте действия суда в прокуратуре. Идите снизу вверх, а не наоборот. Не стоит писать Путину, если вы не обратились за разъяснениями в департамент, выдавший вам уведомление.
Помните, что вы ограничены во времени. Не стоит скрывать от арендаторов угрозу, нависшую над их бизнесом, не только над вашим. Во-первых, они тоже могут обратиться в суд и потребовать возмещения материального ущерба и потерянной выгоды. Во-вторых, вероятность, что среди них найдутся активисты, желающие вам помочь, очень высока. Найдите соратников по несчастью. Оповестите максимально всех знакомых журналистов, распространите информацию через социальные сети. Напишите обращение омбудсмену. Наймите ЧОП для охраны объекта. Банальная тревожная кнопка не спасёт от бульдозера. Проведите профессиональную оценку недвижимости. Если приехала бригада по сносу, требуйте документы, подтверждающие право осуществлять работы. Компания должна получить подобное право получить через аукцион.
Подход должен быть неординарным. Чиновники не должны быть готовы к развитию событий по вашему плану. Собственникам из «списка 104», которые обратились ко мне в конце 2015 года, я предложила опубликовать имена и фамилии чиновников, которые выдавали и подписывали разрешительные документы. На каждом документе есть подпись конкретного должностного лица.
